《民法通则》第12条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”从上述规定可以看出，我国未成年人中除16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的人外，可以分为10周岁以上不满18周岁的限制民事行为能力的未成年人和10周岁以下的无民事行为能力的未成年人两种，他们在社会生活中尚不具备成熟的理智，对自己行为的后果还不能独立承担法律责任。

对于限制民事行为能力的未成年人而言，他们可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动。限制民事行为能力的未成年人只有进行与自己年龄和智力相适应的民事行为，才能受到法律承认和保护。如果超越这个范围，便得不到法律承认和保护，因而也是无效的。申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。而购买房屋以及申请房屋权属登记显然属于超越未成年人年龄和智力范围的民事活动，未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理。

（摘自程琥，侯丹华：《房屋登记》，法律出版社2009年8月出版 ，第158-159页。）

注：本文中《民法通则》第9条已被《民法总则》第十三条修改；《民法通则》第10条已被《民法总则》第十四条修改；《民法通则》第11条已被《民法总则》第十七条、第十八条修改；《民法通则》第12条已被《民法总则》第十九条、第二十条修改；《民法通则》第十六条已被《民法总则》第二十七条、第三十一条修改；《民法通则》第十八条已被《民法总则》第三十四条、第三十五条、第三十六条修改。

法律依据

1.《房屋登记办法》

第十四条　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

2.《不动产登记暂行条例》

第十五条　当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

3.《不动产登记暂行条例实施细则》

第十一条　无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

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