建议

要想顺利过户，竞拍前需调查清楚以下三点：

1）房屋是否已交付，原产权人有没有办理房产证或不动产证。

2）是否有土地证，了解土地出让性质。如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金。

3）留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题。

除此之外，竞买人也可选择在拿到房产证之后，带着身份证、户口本、房产证和申请书等资料到所在区的公安部门户籍业务窗口办理。

06

关于拒绝腾房的问题

腾房难题，一直是强制执行中的难点。被执行人或其他第三人占用在被拍卖房屋中，拒绝腾房的情况并不少见，常见的第三人有被执行人家属，租户或其他债权人。实务中，虽然大多数法院支持强制腾房，但每个地方法院对强制腾房的要求并不一致，如果法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场，买受人应慎之又慎。

需提醒的是，法院若已经进行告知，买受人又因无法腾房不能入住的话，只能采取悔拍或另行起诉的方式要求无权占有人返还原物。

建议

一般在拍卖公告里面就已经明确了是否负责腾房，作为买受人应当在缴纳保证金之前就详细的阅读拍卖公告，如未明确的，应向人民法院咨询。

07

关于部分份额拍卖的问题

对于法院公示的拍卖房屋，如果存在案外的共有产权人（如配偶），部分法院的做法是，仅拍卖部分份额（如下图仅拍卖50%份额）。通常情况下，一般案外人具有优先购买权，导致买受人难以竞拍成功，即使竞拍成功后也将产生无法正常使用或处分的问题。

建议

如果房屋存在共有权人，那么这种一般共有人有优先购买权，而且你买下来的也不是全产权房，没意义，建议审慎购买。

08

关于土地性质的问题

土地性质也是各位买家需要注意的点，除了涉及税费，还涉及到能否过户的问题，比较常见的是房产的土地性质属于集体所有，只能在集体组织内部流转，导致非集体组织内部人员竞买后会无法过户，最终只能悔拍。还有比较常见的是房屋性质为安置房、房改房等特殊性质的，能否过户及具体费用应以当地房产政策为准。

09

拍卖前需知

1.参与竞拍前应仔细阅读《竞买须知》、《标的物介绍》等与房屋信息有关的公告

2.下载案件裁定书，不动产登记簿、房屋评估或询价报告等附件，在拍卖公告上，会有相关附件可供下载：

案件的执行裁定书：可以了解到本案申请执行人与被执行人信息，并通过案号了解到审判、执行中的信息，以判断案件性质对本案房屋的处置是否存在影响

不动产登记簿：可以了解房屋的抵押信息、查封人数、查封顺位等信息。

房屋的评估或询价报告：有第三方机构对于房屋价格的认定意见和理由，对于买受人了解房屋情况非常有用

当然，如果房屋系议价的，部分法院会将议价协议作为附件，若无任何附件的，建议详细了解情况并审慎购买。

3.在拍卖公告上进一步挖掘网络信息并联系相关人员联系法院法官：从法官那里可以了解涉案的基本情况，判断案件的复杂程度，还有可能了解到申请执行人、被执行人或代理人联系方式，进一步了解情况。

联系拍卖辅助机构：从辅助机构处可以了解房屋的相关情况，确认实地看房日期等。

联系有关职能部门：公安户籍（涉及落户）、不动产部门（涉及能否过户，税费）、教育部门（涉及学位）。

4.实地和线上双重比价买受人若对价格不太了解（特别是议价的房屋），建议可在网上了解周边房屋价格信息，也可以在附近房产中介处，了解同类型房屋价格信息，将获得的信息与拍卖价格进行对比，从而判断法拍房的价格是否真的属于“捡漏”的范畴。

01

附加说明

当然，规则是死的，人是活的。所以市场上也有很多房子，因为还不符合出售的标准--（拿到房产证后4年，或者网签满6年），操作成法拍出售。

对于此类的房子的话，上面提及的风险相对来说较少。只是相当于有人在中建赚差价，价格贵些。

总之，对于法拍房，多了解，谨慎选择。

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