总体上,在疫情之年,武汉土地市场土地成交量不降反增,地价继续攀升,地王时隔五年后再次刷新,体现出房企对武汉市场前景的信心。拿地主体方面,土地招拍挂市场的赢家进一步向品牌房企和国资房企集中。
二、新房市场
2020年,武汉新房市场经历冰封、重启,再到逐步复苏,重新回到供销两旺的状况。武汉新建商品房全年成交20.12万套,其中,新建商品住房成交17.54万套,同比减少16.14%,成交面积1961万平米,同比减少16.43%。虽然武汉新建商品住宅成交量同比去年有所下滑,但依然位居全国城市住房销量第一位。
(一)住宅市场
1、供应情况。全年累计供应商品住宅2120.73万㎡,比去年增加15.20%。其中,第四季度全市新建商品住宅供应786.49万㎡,占全年的37.09%。从各月来看,在疫情减缓、武汉解除封城的4月,供应量逐步恢复,不断增加,“金九”集中推货达到全年峰值,当月供应345万㎡。
图表7:2020年各月新建商品住宅供应量
2020年武汉市房地产市场分析
截至2020年12月末,已批准预售尚未网签的商品住房17.57万套,面积2059.59万平方米,库存去化周期约12.6个月。
预计2021年第一季度将有126个项目、512.09万平方米商品住宅可达到销售条件。
2、成交情况。整体而言,受上半年的疫情影响,全年新建商品住宅成交套数和成交面积同比均有所减少,成交的区域性集中,成交价格在稳定中微涨。
成交数量。2020年,全市新建商品住宅成交175350套,比上年减少16.14%,成交面积1961.05万平方米,比上年减少16.43%。其中,第四季度成交73559套,796.95万平方米,同比分别增长17.23%和11.82%。
图表8:2020年各月新建商品住宅成交量
2020年武汉市房地产市场分析
区域方面。主城区、新城区和开发区的成交套数分别为83833套、69579套和21938套,比例为48:40:12,主城区占接近一半的份额,说明市场力量进一步向主城区聚集。主城区中,洪山区因白沙洲和青菱等区域的不断开发,供应充足,成为成交量最大的行政区;汉阳区、硚口区和江岸区主要依靠城市更新获得土地,增加了新房供应,如五里墩、钟家村、古田、二七滨江商务区等,特别是硚口区,成交套数同比去年翻倍。开发区中,东新区依然力压经开区,成交套数是经开区的三倍以上;远城区是刚需的主要战场,成交量基数一向较大,但是同比上年增幅继续下降,特别是新洲区和汉南区,因新区开发造成供大于求,成交量暴跌一半,部分区域的风险开始显露。
图表9:2020年各区新建商品住宅成交情况
图表10:近一年新建商品住宅成交价格变化
2020年武汉市房地产市场分析
成交价格方面。根据国家统计局的最新数据,2020年全市新建商品住宅价格指数处于平稳微涨态势,月度平均涨幅为0.4%,全年综合涨幅4.7%。受疫情影响,2至4月出现涨停和微跌,6月又较大幅度反弹,下半年涨幅逐步收窄。其中,10月全市新建商品住宅成交价格环比上涨0.4%,同比上涨5.8%;11月环比上涨0.2%,同比上涨5.1%;12月环比上涨0.3%,同比上涨4.5%。从备案价来看,预售项目限价进一步松动,但是实际销售普遍存在一定的折扣,部分供大于求的区域,降价销售已成为常态,如东西湖区的吴家山新城、黄陂区的横店、新洲区的阳逻和汉南区的纱帽等区域。
3、新建商品住宅市场总结。2020年的新建住宅市场,成交量有所下滑,成交价格涨幅有所收窄,但在经历疫情后的表现总体超出预期,在成交套数和成交面积上继续夺得全国双料第一的头衔,部分区域的分化势头更加明显。预计2021年武汉新房市场将保持稳中有进的发展势头,中心城区的刚需区域将稳步上涨,远城区的购买需求会进一步下降。
(二)商办市场
2020年全市新建商业用房和写字楼市场成交量整体再度下滑,成交套数同比分别均减少11.92%和24.14%。
1、商业市场。2020年全市商业用房合计成交12951套,成交面积106.07万㎡,同比去年分别下滑11.92%和7.28%。其中,第四季度成交套数为5234套,成交面积42.96万㎡,相对于第三季度环比增长25.28%和20.47%。
图表11:2020年各月新建商业用房成交量
图表12:2020年各月新建商业用房成交量增幅
从各区域看,2020年主城区、新城区和开发区的商业用房成交套数分别为5996套、5266套和1689套,占共成交套数的比值为46:41:13,与住宅相比,商业在三大区域的成交结构相近。
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